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二线躁动,未来楼市主力军身影突显

导读 : ◎智谷趋势(ID:zgtrend)|王册自2016年8月开启最严调控以来,中国楼市的分化大大加速。那些不具备核心竞争力的地方,在国家意志与市场力量两只大手的揉捏之下,不可避免地要跌落凡尘。在房住不炒的大前提下,一方面是地... [...]


二线躁动,未来楼市主力军身影突显


◎智谷趋势(ID:zgtrend)|王册


自2016年8月开启最严调控以来,中国楼市的分化大大加速。


那些不具备核心竞争力的地方,在国家意志与市场力量两只大手的揉捏之下,不可避免地要跌落凡尘。


在房住不炒的大前提下,一方面是地方政府挣扎着不放过任何一个可以延续土地财政的机会;另一方面则是高层高举大棒,随时准备对机灵过度的“地鼠”以当头一棒。


由此催生了两个中国特色的现象:


一是“抢人大战”此起彼伏,如火如荼,下限屡屡被突破;


一是住建部隔三岔五约谈地方,指名道姓地警告。


一个奇妙地巧合出现了,过去3年时间里,抢人的与被点名、约谈的城市名单高度重合。杭州、西安、厦门、成都、大连……


在渐趋平静的中国楼市中,二线躁动越来越明显。今后的中国,不是随便哪个城市都能有自信与实力参与抢人大战;再往后,恐怕还将会出现,想被住建部约谈都不可得的情况。


有很多地方注定不再有竞争力,未来的若干年,躁动是专属于二线的楼市现象。鉴于中国城市划分标准太多,躁动是属于新一线、强二线的,也属于个别弱二线,强三线。


01


过去三年,中国294个地级市中,敢拍着胸脯大声嚷嚷着抢人的城市不到30个,但大声吆喝真能深度搅动社会情绪的只有二线。


数据能证实这一点。


智联招聘最近一份高校应届毕业生的调查结果显示,强二线城市(包括杭州、成都、武汉、南京等)签约比例已经与一线城市基本持平,达到33.1%。(一线为33.5%)


不是任何刷新下限都有意义,包括抢人。


5月29日,民间素有“准一线”之称的杭州再度刷新了自己抢人的门槛。新下限是大专学历,35周岁以下,在杭州工作并缴纳社保,可直接落户。


这是杭州4年内的第二次。2015年杭州也曾发布人才落户政策,当时的门槛是:全日制大学本科学历或45周岁以下具有中级专业技术职称资格、以及35周岁普通高校紧缺专业大专人员可申请落户。


当年的抢人政策效果相当不错。近四年,杭州人口增长喜人,2018年更是排进人口增长最快前十,以净增33.8万位居第4。



杭州是中国科技新贵,2018年全市数字经济核心产业增加值预计达到3320亿元,增长率高达15%,但杭州土地财政的依赖度也是相当高。


见下表,2015年后土地财政依赖度均超过100%。可以说,杭州大部分的财政收入基本上靠卖地得来。



2018年,杭州的土地出让金高达2442.9亿元,创历史新高,连续两年超2000亿,比上海的1908.8亿还高出534.1亿元,这个差额比深圳2018年全年的土地出让金额449.2亿元还要多。


中指数研究院数据显示,2019年以来,杭州共计已成交210宗土地,位居各城市之首。


但杭州的房地产销售压力却不小。2015年至2018年,在长三角地区,杭州的住宅用地出让面积排名第二,仅位于上海之后。



在房住不炒的大前提下,杭州住宅供给量越来越多,接盘侠却达不到理想水平。这种时候最需要做的是什么?就是放人进来,增加购房者。


但抬眼一看,一二线城市大多数都在抢人,连部分位于三四线的地方中心城市如呼和浩特也来抢戏,西安甚至开出了拿大学学生证或毕业证当天落户的条件,这让杭州过去的优惠简直成了笑话。


如今再度加码,可谓尝到了甜头以及危机感使然。


02


中国楼市近一段时期的乐章,是由杭州以及和杭州量级差不太多的城市唱响的。三线以外,包括绝大部分三线很难参与这个合唱。


二线躁动的乐章包含了两个主旋律:在抢人方面当仁不让,在楼市调控因城施策方面敢于尝试。其内在原因都与杭州在某种程度上不谋而合。


具体表现就是,不同的时间段总会出现一个同类城市,凝聚全社会关注的目光。


杭州抢人加码之前抢风头的是珠海和苏州。


珠海的抢镜方式是公开放松限购。放松以后,网签量立马暴增,从2月份的1277套弹到了3月份3654套、4月份的3767套。效果杠杠的。



2018年的时候,珠海在抢人方面也有大招,继西安之后出台“本科先落户再找工作”的政策,比西安更狠的是,珠海还直接给予最少2.6万的现金补偿。


苏州的抢镜方式则是被住建部直接点名。


从去年8月开始,苏州房价上涨势头锐不可挡。2019年5月份,苏州商品住宅签约数为7929套。



房价飞起来,苏州对于抢人就属于姿态高冷的一类,和一线中的北京、上海看齐,抢人只要最高端的。


还有天津,以滨海新区为代表加码人才引进落户条件,同时叠加实施储备人才住房和生活补贴等政策。请注意,这不是天津第一次围绕“房子”使出人才引进的招数。


早在2018年1月,天津市就宣布对符合天津市引进人才政策等有关条件的非户籍人口实行“租房落户”政策。租售两手抓,天津市的小算盘打得噼啪直响。


此前以限购政策严苛闻名的南京,因近日高淳区突然放松限购而引发热议。其实南京放宽购房资格的小心思在2018年1月就早有端倪。


当时,南京市就提出高层次人才在南京买房不仅不限购,而且将提供最高达300万元的补贴,40岁以下的大学本科、研究生以上学历可先落户再就业,落户后即可买房。



这一政策随后发挥强大作用,其房价逐月走强,根据安居客最新的数据,6月份二手房均价已达每平米29150元,同比去年同期上涨12.32%。


更早的还有武汉,相比较其他城市的亦步亦趋,武汉的态度则又刚又直。


先是武汉市市委书记在2018年全市组织工作会议上喊出:人才是经济社会发展的第一资源。随后,武汉打出组合拳,推行户籍新政,调整18项户口迁移政策,在落户、安居住房等方面不断加盛京棋牌码优惠政策。


……


总之,随着西安、合肥把抢人门槛降到了极低,今后二线抢人戏份将会逐渐淡化,各地因城施策将会成为新的抢镜手段。


03


2019年以来,抢人大战的成果直接反映在了商品住宅销售价格上。


70个城市中,有31个二线城市新建商品住宅销售的价格均是环比上涨。二线城市的人才引进计划切切实实在欧博平台发挥作用,并把这些作用转化为实实在在的真金白银。


当前城九乐棋牌市分化逐步拉开,政策倾斜明显,若二线城市不再出台有力的相关政策,更多的人口就会流向一线城市或者是城市区位更优、人白金会才吸纳能力强的其它二线城市。难怪,大家都在拼命抛出足够吸引人的诱饵。


不出意外的话,二线躁动还将延续相当长一段时间。


一线城市的房地产调控政策始终保持高压,房价被死死摁住,想要像过去一样涨法几无可能。


一线在消化泡沫,三四线则是棚改降温,也几无翻盘的机会。


随着美国暗示降息,全球经济越来越接近下行周期,投资者纷纷进入了避险区间。


中国的情况则更加复杂。当下制造业疲软、经济增长下滑,且中国处于债务周期、经济周期、贸易冲突三者叠加的历史阶段,国家在选择刺激经济的手段上会越发谨慎,以防牵一发而动全身。


参照历史阶段,当经济发展陷入困局的时候,政府往往会动用房价来拉动经济,那十年前的大宽松就是一个例子。


当前领导层严控房价暴涨,严控楼市泡沫化的非常时期下,官方不可能再大面积使用放水政策。毕竟大水漫灌,必然会在未来引发一系列动荡,让后来者承担后果。


在现有的常态中,我们应该寻找异动的现象。


在领导层多次喊话“房地产调控,防止房地产过度泡沫化开元棋牌”的情况下,二线城市购置土地面积反而在增加。


图片来源:米宅


对比当前地方政府和中央政府的态度,其暧昧之态跃然纸上。


政府不希望房价大涨,但当前个别城市温和上涨官方并没有提出强烈的反对意见。


最直观的就是二线集体躁动。一季度厦门、南京、杭州、苏州、成都、武汉和重庆等热点二线城市的地价都出现了反弹。而政府只是选择最活跃、最离谱的加以警告。


这种情况有延续的趋势,未来二线市场热度必然是有增无减。


智谷趋势此前曾撰文分析,提到中国楼市正在隐晦放松。


多地轮番加码人才落地政策,极有可能就是地方政府在寻找房价增速的临界值。但若表现太过九乐棋牌火,中央必定出手将势头摁住,毕竟有违“隐晦”之意,具体例子可参照苏州、佛山等。


现在二线城市土地供给量还在持续增加,也从侧面看出开发商看好二级城市的发展。


2019年5月全国主要城市土地出让盛京棋牌金前十名:


图片来源:21世纪经济报道


未来二线城市成为房地产供应量大的市场几乎成为事实。即使是当前调控力度大的城市,也无法阻挡其房价的温和上涨。


未来三到五年内,楼市发展趋势中,二线城市将成为主力军。


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